店舗やテナントの原状回復とは?トラブルを防ぐ原状回復のポイント

オフィスや店舗をオーナーに返すとき、「原状回復」の義務が発生します。
しかし、オフィスや店舗といった事業用賃貸と住宅用賃貸では原状回復が異なるでしょう。
大きな違いをきちんと把握しなければなりません。
そこで、原状回復のガイドライン・義務や原状回復についてよくあるトラブル、原状回復にかかる費用と注意点について説明します。
店舗退去時の原状回復について知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

  1. 原状回復のガイドライン・義務
  2. 原状回復についてよくあるトラブル
  3. 原状回復にかかる費用と注意点
  4. まとめ

1.原状回復のガイドライン・義務

原状回復を簡単に説明すると、借りた当初の姿に戻すことです。
つまり、契約当時の状態まで回復する義務が借りているがわにあります。
オフィスやテナントを借りる場合でも原状回復は義務の1つです。
トラブルにならないためにも、原状回復のガイドライン・義務内容をチェックしておきましょう。

1‐1.原状回復の基本的な考え方

まず、原状回復の基本的な考え方をご紹介しましょう。
原状回復は契約当時の状態に戻すことを指していますが、考え方はとてもシンプルです。
「新設・増設したものは撤去する」ことが基本になります。
契約当時以降、自分たちで新設・増設したものは必ず撤去しなければなりません。
撤去しなければ契約違反になってしまいます。
もちろん、撤去にかかる費用は借り主が支払うことになるでしょう。
そして、もう1つの考え方が「移設したものはオフィス入居前の状態に戻す」ことです。オフィス・テナントを借りてからもともとあったものを移設した場合に当てはまります。
移設前の状態にしっかり戻すためには、移設前の状態を把握しておかなければなりませんね。

1‐2.原状回復のガイドラインは賃貸住宅向け

国土交通省から出ている「原状回復のガイドライン」はあくまで賃貸住宅向けに記載しているものです。
オフィスや店舗向けではないことを念頭に置かなければなりません。
オフィス・店舗の原状回復ではないので、参考程度に考えてください。
けれども、オフィスや店舗の広さが賃貸住宅と類似している場合は別です。
今までのトラブルにおける裁判では、「小規模事務所の場合は居住用と相違ない」という判決が出たこともありました。
小規模のオフィスであれば、原状回復のガイドラインを意識してもいいでしょう。

1‐3.ビルオーナーとの理解が大切

住居用賃貸でも原状回復においてはトラブルが増え続けています。
きちんとガイドラインを示してもトラブルは起きているのです。
つまり、明確なガイドラインがないオフィス・店舗は住宅用賃貸よりもトラブルが起きやすい傾向があります。
トラブルの解決・予防策として、ビルオーナーとの理解が大切なポイントになるでしょう。
入居時にかわす契約書にはほとんど原状回復について記載しています。
原状回復のトラブルを避けるために入居時に確認しておきたいですね。
そして、退去時もビルオーナーとの話し合いが必要になります。
契約内容に沿ったうえでビルオーナーと原状回復の範囲を確かめてください。
つい自分の主張ばかりしてしまいがちですが、ビルオーナーの意見も聞きいれることが大切です。

2.原状回復についてよくあるトラブル

2‐1.原状回復の工事をする時間帯

オフィス・店舗の原状回復においてよくあるトラブルは「工事をする時間帯」です。
オフィスや店舗の工事をする時間帯は決まっています。
自由に工事時間を決めることはできません。
日中はほかの店舗の邪魔になるため、夜間工事になるでしょう。
けれども、夜間工事は日中よりも割高になります。
結果、ビルオーナーが高い工事費用を請求をしてきたとトラブルになることが多いのです。
原状回復に関係する金銭トラブルは住宅用賃貸でも最も多いトラブル例になっています。
原状回復にいくらお金が必要になるのか、しっかり話し合っておかなければなりません。
あくまで相場ですが、坪単価(2~5万円)×オフィス面積が費用になるでしょう。
また、敷金が返ってくると思っていたのに1円も返ってこなかったというトラブルもありがちです。

2‐2.蛍光灯やエアコンなど備品

オフィスや店舗には、蛍光灯やエアコンなどもとから入っていた備品があります。
退去時はもちろん備品を新しいものに取り換えなければなりません。
しかし、新品に取り換えたのにもかかわらずビルオーナーから新品にするように指示があった、備品を新品に換えるためのお金が欲しいという請求でトラブルが多発しています。
新品かどうかは、人の価値観にもよるでしょう。
誰から見ても新しいものだとわかるようにキレイに掃除することは大切です。
誰から見ても新品なのにビルオーナーから要求があったときは話し合ってください。
話し合うときはできるだけやわらかく対応することが大切です。
うえから目線や責めるように話し合いをしては、さらに火種が大きくなってしまいます。

3.原状回復にかかる費用と注意点

3‐1.原状回復にかかる費用

先述したとおり、原状回復にかかる費用は「坪単価(2万~5万円)×オフィスの面積」になるでしょう。
原状回復の範囲によっても異なるため、まずは、ビルオーナーと話し合ってください。基本的に借りたときと同じ状態に戻します。
オフィス・店舗全体の掃除にかかる費用は借り主持ちです。
ホコリや汚れは隅々までキレイに掃除しましょう。
また、故意についた傷や壁紙のはがれも原状回復の義務に入ります。
原状回復の工事が必要な場合、見積もりを詳しく確認してください。
もし、ビルオーナーが請求してきたときは見積書を見ながらオーナーと確認し合いましょう。
不明点や疑問点があれば、すぐに尋ねることが大切です。
トラブルに発展しないよう気をつけて対応してくださいね。

3‐2.オフィス・店舗の原状回復における注意点

入居テナントがわとビルオーナーがわのトラブルを防ぐため、押さえておくべき注意点が3つあります。
まず1つ目は「入居時の状態を把握すること」です。
入居時の状態がうろ覚えだと、ビルオーナーとの間でくいちがいが起こります。
入居時には状態を写真で残す、契約書を大切に保管するなど忘れないように気をつけることが大切でしょう。
そして、2つ目は「契約内容に疑問を残さないこと」です。
つい、トラブルになりたくない気持ちからビルオーナーに遠慮をしてしまいます。
気持ちはわかりますが、疑問点を残していてはいずれトラブルの原因になるでしょう。疑問を持ったときにすぐ尋ねて解決してください。
最後の3つ目は「ビルオーナーと認識を共有すること」です。
ほとんどのトラブルはビルオーナーとの相違点から起こっています。
事前にビルオーナーと認識を共有しておけばトラブルになる心配はないです。

4.まとめ

原状回復のガイドライン・義務、原状回復についてよくあるトラブル、原状回復にかかる費用と注意点について説明しました。いかがでしたでしょうか。
入居テナントがわにおいて、原状回復は大切な義務です。
しかし、原状回復のガイドラインは住居用賃貸向けに記載しています。
オフィス・店舗のような事業用賃貸とは異なることをあらかじめ把握しておかなければなりません。
そして、ビルオーナーがわとの認識を共有することがトラブル回避になります。
トラブルが起きたときは、きちんと話し合うことが大切ですよ。
原状回復の基本的な考え方や注意点を理解したうえで、上手に原状回復をすすめていきましょう。

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