賃貸の孤独死問題でお悩みの方！ 原状回復のポイントなど詳しく解説！

1．孤独死が年々増えている理由は？

最初に、孤独死が年々増えている理由について詳しく解説します。

1-1．孤独死の定義とは？

孤独死とは、誰にも看取（みと）られることなく死を迎えた状態です。死因では、病死が多く見られるものの、自殺・餓死（ケガや後遺症・認知症などで食物や飲料の摂取ができないことによるもの）なども目立ちます。なお、入院中・同居人がいる・近隣住民と交流があるなどの場合は、基本的に孤独死とは呼びません。

1-2．孤独死が増えている時代背景や現状

孤独死が増えている理由には、超高齢社会化・核家族化・貧困化などがあります。

1-2-1．超高齢社会化

日本人の平均寿命は、2016年の統計によると男性が80.98歳、女性が87.14歳となっています。医療技術の発展などが理由で、以前よりも長生きする人が増えているのです。ただし、寿命は延びても、体の自由が利かない・認知症があるなどのため、具合が悪くなったときにほかの人に助けを求められないまま、孤独死を迎えた例も見られます。

1-2-2．核家族化

核家族化が進んだため、親世代と子ども世代の同居が減少しています。若者が進学や就職などで都市部へ出たまま戻らず、そのまま結婚・子どもができて核家族化するパターンが多いのです。さらに、嫁・姑（しゅうとめ）問題など人間関係のトラブル避けるために、最初から同居を選ばないケースもあるでしょう。最近では、一生独身のままの人が夫婦が増えたことも、核家族化を後押ししています。

1-2-3．貧困化

ひとり暮らしでも十分な収入・貯蓄・資産があれば、毎日の生活に困ることもなく、病気になってもすぐに病院を受診することができます。しかし、収入が少なかったり貯蓄や資産がなかったりするため、ギリギリの貧困生活を送っている人も大勢いるものです。貧困になると、医療費を削るために病気になっても受診しなくなります。発見が遅れて重症化し、結果的に孤独死に至る例もあるので、健康な人には再就労をすすめ、持病があるなどの事情で働けない人には生活保護などの申請を促すことも大切です。

2．賃貸における孤独死の問題点は？

賃貸における孤独死の問題点を詳しく学びましょう。

2-1．賃貸での孤独死が急増中

賃貸での孤独死が急増した原因のひとつが、ひとり暮らしの増加と言えます。親元を離れても、結婚をせずにひとり暮らしを継続する人も多いのです。ひとり暮らしの場合、賃貸で気ままに暮らすことを好む・もしくは持ち家を購入するお金がない傾向があります。そのため、賃貸物件でひとり暮らしを続け、孤独死を迎えるのです。

2-2．賃貸での孤独死が抱える問題とは？

賃貸での孤独死には、多くの問題があります。主なものについて、詳しく解説しましょう。

2-2-1．家賃の回収ができなくなる

入居者が死亡すれば、家賃の支払いがストップします。特に、滞納分の回収ができていない場合は、困るでしょう。連帯保証人に請求するにしても、すぐに支払ってくれるとは限りません。敷金から特殊清掃費用を差し引いても、家賃に引き当てるために十分な金額が残らなければ損害となります。

2-2-2．次の入居者が見つかりにくい

孤独死の物件は、いわゆる「事故物件」として扱われることになります。事故物件は、入居希望者が見つかりにくく、長期間空き部屋になる可能性が高いものです。なお、入居者募集の際には、事故物件となった理由を告知する義務があるため、隠しておくことはできません。

2-2-3．ほかの部屋の入居者が退去してしまう

同じアパートやマンションで孤独死があると、気味悪がって賃貸契約を解除する入居者が出るものです。場合によっては、引っ越し代を請求される可能性があります。また、空き部屋が増えれば、家賃収入が減少するため、大打撃となるでしょう。

2-2-4．物件周辺の治安が悪くなりやすい

孤独死があると、興味本位で多くの人が集まってきます。騒音やゴミなどの問題で、近隣に迷惑がかかり、クレームが発生することもあるでしょう。また、事故物件として空き家になれば、不審者が違法に住みつくこともあります。治安が悪くなって、ますます入居希望者が見つからなくなるという状況になるでしょう。

3．賃貸での孤独死をめぐる対策について

賃貸の孤独死を防ぐための対策で、主なものを詳しく解説します。

3-1．入居時の対策が必要

孤独死を防ぐ対策として、入居時に連帯保証人を設定することが大切です。連帯保証人は、借り主が何らかの理由で賃貸費用を払えなくなったときなどに、借り主に代わりに費用負担をする必要があります。連帯保証人がいる人は、少なくとも孤立無援の状態ではないことからも安心です。また、入居時に損害保険の加入を条件にするのも効果的があります。最近では、孤独死問題に対応するものも登場しているので検討してみてください。なお、連帯保証人の設定と損害保険加入を条件にすれば、孤独死が発生した場合の損害を最低限に抑えることも可能です。

3-2．病気や災害時の対策について

ひとり暮らしの人は、病気や災害時に助けを求めることができず、孤独死を迎えるリスクが高くなります。病気での孤独死を防ぐには、普段からの自己管理と定期的な受診が必要不可欠です。また、公的・私的サービスの利用も効果があります。たとえば、高齢者の場合、普段からヘルパーや訪問介護・新聞配達を利用していたことで担当者が気づき、回避できたこともあるのす。災害時の対策についても、東日本大震災以降、ひとり暮らしの人の名簿化が進んでおり、いざというときに援助を求められるシステムに移行しています。ひとり暮らしの人は災害弱者となりやすく、孤独死のリスクが高まるため、情報の登録が急務です。

3-3．コミュニティーの復活を考えよう

コミュニティー不足も、孤独死が増加した原因と言えます。人との関わりが失われたため、誰がどんな状態でいるのか、周囲に分かりづらくなっているのです。賃貸での孤独死を防ぐためには、コミュニティーを復活させ、入居者同士の交流を盛んにすることを考えましょう。人とつながりを持つことで他人への関心が増し、挨拶をするようになれば、顔が見えないときに気にかけてもらえるようになります。また、貸し主と借り主が適宜コミュニケーションを取ることも、孤独死を防ぐことができるでしょう。

4．賃貸で孤独死が起きた場合はどうする？

賃貸で孤独死が起きた場合で、誰が責任を負い、清掃や原状回復を行うのかについて詳しく解説します。

4-1．賃貸での孤独死は誰が責任を負う？

賃貸で孤独死が発生した場合、死亡したこと自体を誰かに責任追及することはできません。しかし、孤独死により損害が生じた場合、連帯保証人もしくは遺族が責任を負う義務があり、契約解除までの賃貸費用や清掃費用などを請求することができます。ただし、遺族が見つからない・すでに全員死亡しているなどの場合は責任追及ができず、貸し主負担で特殊清掃などを進めることになるでしょう。

4-2．孤独死後の清掃や原状回復について

孤独死後の清掃や原状回復は、連帯保証人もしくは遺族に義務があるため、契約解除日までに速やかに行う必要があります。孤独死があった部屋は、想像以上に悲惨な状態です。自分たちだけで行おうとしても、悪臭や害虫・ひどい汚れなどで気分を害するだけでなく、病原菌に感染するおそれもあります。そのため、専門業者に特殊清掃を依頼することをするのが一般的です。速やかに作業を進めて原状回復することが、次の借り主を見つけるためにも必要になります。

5．特殊清掃の内容や依頼方法

孤独死が起きたときは、特殊清掃が必要です。具体的にどんな内容なのか・依頼方法や料金・業者選びのポイントなど、詳しく解説します。

5-1．特殊清掃とは？ どんな方法で行う？

特殊清掃では、人が亡くなった現場を掃除する点で、一般の清掃と異なります。孤独死の現場では、病原菌などに感染するおそれもあるため、正しい知識を持った人間が、きちんと防備を行ってから作業をする必要があるのです。特殊清掃では、主に、消毒・消臭・害虫駆除・体液などの汚れ除去などを行います。

5-2．特殊清掃はどんな場合に依頼する？

特殊清掃は、ゴミ屋敷や孤独死などが発生し、以下のような場合が見られるときに依頼します。

• フローリングや畳などに体液の付着・シミがある
• 悪臭がひどい
• 害虫が発生している
• ウイルスや雑菌の繁殖が心配
• そのほか、ひどい汚れや生ゴミなどの腐乱がある
• 賃貸物件などで、すぐに原状回復をする必要がある

賃貸契約を解約するときは、原状回復を行い、入居時と同様の状態に戻す必要があります。原状回復の内容については、貸し主との認識違い発生しやすいの注意しましょう。実際にどこまで行うべきかについては、契約書の内容を確認してください。

5-3．特殊清掃の業者選びのポイント

特殊清掃を依頼するときは、以下の条件を満たした業者にしましょう。

• 特殊清掃で豊富な実績がある
• 丁寧で迅速な作業で定評がある
• 費用見積もりだけなら無料
• リーズナブルで明確な費用システム
• 希望の日時・時間に作業ができる
• 遺品整理士の資格を持ったスタッフがいる
• 作業スタッフの教育が行き届いている
• 個人情報の管理がしっかりしている
• 利用者からの評判がいい

5-4．特殊清掃の申し込みの流れや料金

特殊清掃の申し込みは、業者に連絡を入れ、費用見積もりをもらうことから始めます。信頼できる業者では、自社ホームページに電話番号を記載し、問い合わせフォームを用意しているものです。いずれかの方法により、業者に連絡すると、折り返し連絡があります。特殊清掃では、現地視察が必要になることが多いため、業者と日程と調整してください。業者から見積もりが届いたら、内容などを総合的に検討し、正式に契約しましょう。なお、特殊清掃の料金は、部屋の広さや物量・汚れ具合など、個々のケースにより大きく異なります。まずは、見積もりをもらって検討しましょう。以下は、一例として参考にしてください。

• 1K：4万円程度～
• 1DK：6万円程度～
• 1LDK：8万円程度～
• 2DK：12万円程度～

5-5．特殊清掃に関する注意点

特殊清掃を依頼するときは、信頼できる業者であることが大前提です。細菌では、孤独死増加に伴う特殊清掃の需要拡大により、悪質業者も増えているので注意してください。たとえば、見積もりでは安かったのに、作業後にさまざまな理由をつけて高額請求に至る例もあります。作業スタッフの教育ができていない・技術力が低いなどのために、不十分な作業で不満を感じることもあるでしょう。また、遺品を持ち帰る・個人情報が流出するなどのリスクもあります。思わぬトラブルを防ぐためにも、実績と信頼をきちんと調べ、安心できる業者に依頼してください。

6．連帯保証人や賃貸業者が注意すべきポイント

連帯保証人や賃貸業者が孤独死に関して注意すべきポイントを解説します。

6-1．早期に清掃することが重要

特殊清掃は、孤独死を発見してからできるだけ早く清掃してください。時間が経過するほどに、汚れや臭いがしみつき、害虫や雑菌・ウイルスの増加など、状況が悪化するだけです。早期に特殊清掃できれば、被害も費用も少なく済みます。業者への依頼も、すぐに手配できれば希望の日程を押さえやすく、スムーズに作業できるでしょう。まずは、業者に相談することが大切です。

6-2．特殊清掃の費用と敷金について

特殊清掃の費用として、敷金を使うことができます。敷金は、退去時に過失などで汚れや破損が合った場合の修復をするための意味もあるからです。しかし、特殊清掃は、一般的な清掃や修復と比較し、多くの処理が必要となり、費用がかさむことがあります。敷金で足りなくなる場合は、連帯保証人や遺族に費用請求が来ることになるでしょう。敷金の使用や特殊清掃の内容・費用については、トラブルに発展しやすいので注意が必要です。

6-3．連帯保証人や賃貸業者が注意すべきそのほかのこと

連帯保証人や賃貸業者は、入居者とのこまめな連絡と状況確認をしましょう。「便りがないのはよい知らせ」ではありません。たとえば、入居時に定期的に連絡を入れることを約束しておき、連絡がなかったときは連帯保証人や連帯業者が確認するようにしておけば安心です。めんどうでも、意識して行い、孤独死防止に努めましょう。なお、スムーズなコミュニケーションのためにも、普段からお互いが関係をよくする努力が必要です。

7．賃貸と孤独死に関するよくある質問

最後に、賃貸と孤独死に関するよくある質問に回答します。それぞれ目をとおし、参考にしてください。

Q．孤独死しやすい人の特徴は？
A．以下のような人は、孤独死しやすいと言えます。

• 高齢者
• 独身者
• 家族や親族と疎遠もしくは遠く離れて暮らしている
• 失業中もしは定年退職後
• 持病がある（闘病中を含む）
• 友人がいない
• 人見知りでひきこもりがちな性格

Q．孤独死が出た部屋で次の入居者を見つけるコツは？
A．まずは、孤独死の状況をきちんと告知してください。さらに、家賃を下げることで、借りたい人が現れることがあります。賃貸契約の際には、契約書にきちんと事故物件であることを盛り込むなどしておき、後日のクレームを回避するといいでしょう。

Q．絶縁状態の親族に特殊清掃の費用を請求できますか？　　　
A．親族であっても、絶縁状態では断られる可能性が高いでしょう。長年連絡をしていないのでは、責任を取ってもらうのは難しいものです。ただし、状況を丁寧に説明すれば、部分的に負担してもらえることがあるので、通知だけでもしておきましょう。

Q．特殊清掃は立ち会う必要がありますか？
A．孤独死の特殊清掃には、基本的に立ち会う必要はありません。ただし、急な確認が必要になることを考え、携帯電話の番号などを業者に知らせておくといいでしょう。特殊清掃が終わったら業者から報告があるので、現場に出向き、作業完了の確認をしてください。

Q．特殊清掃でも取れない汚れはどうする？
A．内装リフォームを行ってください。体液などが深い部分までしみついている場合など、特殊清掃を行っても取りきれないこともあるでしょう。フローリングや畳・壁紙の交換などをすれば、解決できます。次の入居者探しをスムーズにするためにも、おすすめです。

まとめ

今回は、賃貸と孤独死について詳しく解説しました。特に、超高齢化社会になり、核家族化などが進んだ現在、孤独死の増加が社会問題になっています。しかし、賃貸物件を所有している限り、孤独死問題と無関係ではいられません。まずは、孤独死を防ぐための対策が必要でしょう。賃貸契約をする場合も、孤独死が起きた場合についてきちんと考えておくことが大切です。特殊清掃についても理解し、いざというときの速やかに手配ができるようにしましょう。