退去時になぜ掃除をする? 原状回復のカラクリを徹底解説

1.賃貸物件における「退去時の掃除」について

そもそもなぜ退去時に掃除する必要があるのか? この項では原状回復のカラクリに一歩足を踏み込み、敷金についても解説していきます。

1-1.定義

普段から掃除が行き届いているなら、退去時に気張る必要はありません。誤解されがちですが、掃除は必ずしなくてはいけないものではないのです。ただ、「入居時」と「退去時」の状態を比べて悪化しており、原因が借主にあると判断されると原状回復を怠っていると見なされます。当然ながら、敷金は返還されません。

そのため、確認の意味も込めて、一度きれいに掃除することが好ましいでしょう。どこがどう汚れ、自分に非があるのか否かを判断できます。少しの手間で修繕できた傷が原因で「敷金が返還されない」というのは避けるべきです。

1-2.必要性

退去時に掃除をする理由は「敷金返還」が第一に挙げられるでしょう。移動した家具の位置にホコリが積もったままだと、どこかしこに「問題があるのでは?」と確認が厳しくなります。

賃貸では入居者が出ていくとハウスクリーニングは必ずおこなわれますが、汚れていれば清掃費も割高になりかねません。借主の負担ではないにしろ、借りたものはきれいにして返すのが礼儀というものです。気持ちの問題ですが、今まで住んだ部屋に別れを告げる意味でも掃除はしておきましょう。

1-3.借主の義務? 貸主の義務?

退去時に掃除をするとき、気になるのがどこまできれいにすればよいのかということでしょう。基本は「事前の契約」で決められているはずです。場合によっては貸主・借主の領分が明確に記されていると思います。

東京都では「通常の生活で損耗してしまう部分」にかんしては貸主の負担とされていると覚えておいてください。簡単なものですと電球の交換が挙げられるでしょう。

なお、上記の「通常生活」に当てはまらないのは、

  • ペット可能物件ではないが、犬・猫を飼い柱に引っかき傷が付いている
  • キッチン回りに油が飛びはねても気にしない
  • 雨漏りがあっても放置してクロスにカビが発生している
  • 風が入ってこないにしろ窓にヒビが入ったまま無視されている
  • 壁の縁でいつも懸垂をしていて亀裂が走っている

などという「明らかに管理を怠っているケース」が該当します。

1-4.敷金について

敷金は「保証金のようなもの」という認識を持った方がよいでしょう。ホテルに宿泊する際にクレジットカードなどで支払うデポジットと同じ要領となります。ですから、通常は退去時に返還されて「当たり前」ということです。

なお、敷金の使い道は、

  • 家賃の滞納
  • 入居者が出る際にダメージを受けている部屋を修復する

といった事柄に自動で宛(あて)がわれるシステムになっています。退去時には引越し資金などで費用がかさむものです。そのため、事前に貸主がある程度のお金を借主から預かっていないと、もし壁が砕けていても「支払えない」といった問題が発生しかねません。つまり、貸主が一方的に損をすることがないよう採用されたデポジットということです。

2.原状回復とは?

退去時に「原状回復をするため」掃除をするのです。原状回復の定義について下記に述べていきますので、順を追ってみていきましょう。

2-1.不動産賃貸における原状回復とは

賃貸物件は契約時に原状回復が義務付けられています。ですが、「原状回復=元に戻すこと」ではありません。国土交通省のガイドラインをご覧いただくとわかりやすいですが、借主の「通常とは異なる仕様」によって下がった「建物価値を復旧する」ということです。前項で挙げた「明らかに管理を怠っているケース」を参考にするとよいでしょう。

ただ、国土交通省のガイドラインに「法的な拘束力」はありません。つまり、賃貸契約に「特約」が設けられている場合、ガイドラインを盾にして反論することはできないのです。とはいえ、ガイドラインの内容は一般的なルールについて述べているので、比較して明らかにおかしい点は確認しましょう。

2-2.借主の原状回復義務とは

上記で触れたとおり、「原状回復=元に戻すこと」ではありません。考え方としては、退去時に掃除をする際、「普通に生活していて汚れてしまう程度」に戻せば問題ないのです。具体例を挙げると、日当たりのよい部屋に5年間住んだとして「クロスの色あせ」を防ぐことができるでしょうか? 遮光カーテンを設置しては物件の長所がなくなります。上記は「経年劣化」です。そのため、貸主が修復する領分になります。

2-3.原状回復義務の発生メカニズム

退去時に掃除をしていても、貸主に原状回復義務を「怠った」と見なされると、敷金から修復費が徴収されます。要するに、退去時だけ掃除をしても挽回(ばんかい)できない領域があるということです。事後に巻き返すのは素人には難しいのが実状でしょう。放置したカビの根は深いですし、クロス・床の張り替えには専門知識が必要となります。上記の時点で困っている方は、一度ハウスクリーニングの業者に相談してみてください。

2-4.敷金の返還について

前述した原状回復にかんする問題がなければ敷金は返還されます。大体が「口座振り込み」で返還されるでしょう。

2-5.借主の義務

退去時に限らず、日ごろから部屋を管理・掃除することが求められます。

管理というのは、

  • 通常の使用で破損してしまった設備
  • 雨漏りなどの外的要因で損傷した箇所

などという事柄を不動産会社あるいは大家に「報告する」ということです。黙っていたら管理を怠ったということになってしまいます。遠慮せずに必ず連絡しましょう。

2-6.家主の義務

反対に家主(貸主)の義務は、借主が快適に過ごせるように配慮することです。設備の故障があれば速やかに対応することが望まれます。

退去時にかんしては、

  • 日照りによるクロスの変色
  • 家具の設置による床のへこみ
  • 冷蔵庫の後部に面した壁面が黒ずんでいる

など借主の「故意・過失」によらない汚れを修復する義務があります。

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